Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm regras específicas para definir o valor dos dividendos pagos aos cotistas que se baseiam em receitas, despesas e resultados operacionais. Conhecer e compreender esses critérios ajuda os investidores a analisar a performance de fundos imobiliários como o MXRF11 e a sua expectativa de retorno.
Neste artigo, vamos explicar de onde vêm os recursos dos dividendos de um FII, quais são os custos descontados antes da distribuição aos cotistas, como o cálculo do valor por cota é feito e por que o gestor do fundo pode reter parte dos lucros. Também vamos mostrar como o histórico e a carteira de um FII podem influenciar nos dividendos.
Este conteúdo não é uma recomendação de investimento.
O que este artigo aborda:
- Principais fontes de receita que compõem os dividendos dos FIIs
- Quais custos e despesas são descontados antes do pagamento?
- Como é feito o cálculo do valor pago por cota?
- Por que a gestão do fundo pode decidir reter parte dos lucros?
- Como o histórico e a carteira dos FIIs influenciam os dividendos recebidos?
Principais fontes de receita que compõem os dividendos dos FIIs
Os dividendos pagos pelos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são provenientes das receitas geradas por seus ativos imobiliários. Essas fontes de receita variam conforme o tipo de FII (tijolo, papel ou híbrido).
No caso dos FIIs de tijolo, a receita é proveniente principalmente do aluguel dos imóveis (como shoppings, galpões ou lajes corporativas) e da sua exploração comercial.
Já no caso dos FIIs de papel, as fontes de receita principais são os juros e as amortizações dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), a atualização monetária ou o ganho de capital com a venda dos títulos.
A fonte de receita dos fundos híbridos, que combinam títulos e imóveis físicos em sua carteira, é uma mescla das fontes anteriores: aluguéis, juros de CRIs, dividendos de outros FIIs e eventuais ganhos de capital.
Quais custos e despesas são descontados antes do pagamento?
Antes do pagamento dos dividendos aos cotistas, os FIIs precisam descontar uma série de custos e despesas operacionais que reduzem o montante disponível para distribuição. Esses descontos são detalhados nos relatórios gerenciais e no regulamento de cada fundo.
Tais custos e despesas são principalmente a taxa de administração, a taxa de performance (cobrada quando o fundo supera um benchmark), além de despesas operacionais e administrativas e de tributos.
Como é feito o cálculo do valor pago por cota?
O valor dos dividendos de um FII varia conforme o lucro obtido. Se em determinado período não houver ganhos, também não haverá o que distribuir aos cotistas.
O cotista de um FII tem direito a dividendos num valor proporcional à quantidade de cotas que possui. De acordo com a lei que rege esse tipo de investimento, os FIIs devem distribuir pelo menos 95% do lucro caixa apurado semestralmente, embora a maioria pague em uma frequência menor (geralmente mensal).
Em geral, utiliza-se, por exemplo, a seguinte fórmula:
Rendimento por cota = Lucro disponível para distribuição / número de cotas emitidas
Note que o dividendo não é proporcional ao preço de mercado da cota, mas, sim, ao número de cotas que o investidor possui.
Por que a gestão do fundo pode decidir reter parte dos lucros?
A gestão de um FII pode decidir reter parte dos lucros (isto é, não distribuir 100% do lucro caixa mensal) por razões regulatórias, estratégicas ou operacionais, desde que respeite a obrigatoriedade legal de distribuir pelo menos 95% do lucro caixa semestral.
Os principais motivos para a retenção de parte dos lucros são a formação de reserva para despesas futuras, a previsão de inadimplência ou litígio, a aquisição de novos ativos ou até mesmo ajustes contábeis.
Como o histórico e a carteira dos FIIs influenciam os dividendos recebidos?
O histórico e a carteira de ativos de um FII influenciam diretamente os dividendos que os cotistas recebem, pois determinam a consistência das receitas, o nível de risco e o potencial de valorização ou instabilidade dos rendimentos.
Por isso, antes de investir, deve-se analisar a consistência dos pagamentos de dividendos historicamente, o histórico de vacância ou inadimplência e como o fundo costuma reagir a crises.
Além disso, é importante analisar a qualidade, a composição, a diversificação e o perfil dos ativos na carteira, já que são fatores determinantes para a geração e estabilidade dos dividendos.
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